Cómo ganarle a tu hipoteca: elige la mejor opción

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tu primera hipoteca

Nada te hace sentir “adulto responsable” como firmar ese contrato para adquirir una casa

Nada te hace sentir “adulto responsable” como firmar ese contrato para adquirir una casa

Si hay algo en la vida que te hace sentir adulto es tu primera hipoteca. Puede ser que ya tengas una nómina, que tengas tus tarjetas de crédito, pero en tu vida financiera, nada te hace sentir “adulto responsable” como firmar ese contrato para adquirir una casa.

Cuando mi esposo y yo nos casamos decidimos que íbamos a rentar el primer año y que una vez instalados y cubiertos los primeros gastos fuertes, pensaríamos en comprar casa.

Empezamos a ver el mercado y nos dimos cuenta que comprar la casa en la ubicación que queríamos y del tamaño que buscábamos no iba a ser posible en mucho tiempo. La alternativa: comprar una propiedad para poner en renta, que en el futuro nos pudiera solventar el pago de nuestra vivienda. 

Esta era una sería una buena alternativa siempre y cuando eligiéramos una propiedad que en el futuro incrementara su valor. Es decir, apostarle a la plusvalía. 

Algunas personas buscan comprar en preventa pero tiene el problema de tener que esperar un par de años a que te entreguen la propiedad. Nosotros tuvimos la suerte de encontrar una propiedad, recién desarrollada (pero ya terminada), con un valor no de preventa, pero con la gran ventaja de ya contar con inquilinos. Lo cual nos permitió empezar a pagar la hipoteca y cobrar la renta al mismo tiempo. 

El proceso de búsqueda de crédito hipotecario no fue nada sencillo. No logramos que nos explicaran en términos simples qué nos convenía más. Al final nos decidimos por un crédito Cofinavit mancomunado, que quiere decir: una combinación entre el crédito del banco y el ahorro de la subcuenta de vivienda, más un crédito del Infonavit. Y lo de mancomunado, se refiere a que lo pagamos tanto mi esposo como yo. 

Finalmente llegó el día de hacer la transferencia del “enganche”. No pueden imaginar ¡Qué momento más difícil! Saber que por los próximos 10, 15 o 20 años tienes una responsabilidad quincenal que será descontada de tu ingreso, es un poco abrumador.

Fue así como mi esposo y yo decidimos que queríamos adelantarnos lo más que pudiéramos. Al ser un matrimonio de doble ingreso sin hijos, estábamos en el mejor momento para juntar “dinero extra” y destinarlo a reducir la deuda. 

Y, sorpresa, unos meses después de firmar nos enteramos que estábamos embarazados. Con mayor razón teníamos que ser muy inteligentes con nuestro dinero. 

Aquí va algo de lo que tú también puedes hacer para terminar antes tu hipoteca y pagar menos:

Conoce tu tabla de amortización

Primero, me dediqué a entender cómo se desglosa cada pago mensual. Una tabla de amortización incluye los siguientes conceptos:

El capital - Lo que te presta el banco

Intereses - El costo del dinero que te prestó el banco calculado a una tasa de interés

IVA - Impuestos de los intereses que te cobran

Seguros - Monto fijo que pagas durante toda la vida del crédito por protección

Monto total - La suma de todos los anteriores por toda la vida del crédito

Planea hacer pagos a capital

Luego, conté el número de aquellas mensualidades que contenían un pago de intereses más alto que el capital. ¿Qué quiere decir esto? 

Como verás en la gráfica, de manera muy simplificada, al inicio del crédito los pagos contienen más intereses que capital. Esto quiere decir que el banco cobra primero. 

Vamos a poner un ejemplo: sacaste un crédito para una casa de 2 millones. Ya con intereses, impuestos y seguro, le debes al banco 3 millones. Tus pagos al inicio no se van a ir a pagar los 2 millones que valía la casa, sino al millón que te cobra el banco por prestarte ese dinero. 

Pero qué más da qué se cobran primero, si de todos modos tendrás que pagar los 3 millones, ¿correcto?… ¡No necesariamente! Cada vez que haces un pago a capital, tu crédito se vuelve a amortizar, ósea se re-calculan tus intereses. A menor capital, se calculan menos intereses, menos impuestos, menos seguro, lo que resulta en un monto total menor. 

Cuando empecé a hacer cálculos, me di cuenta que por cada pago que yo adelantaba a capital, era como si le hubiera bajado el doble de dinero en monto total. En el mismo ejemplo, suponiendo que yo hiciera un pago de 50,000 pesos a capital, en lugar de deber $2,950,000 ($3,000,000 - $50,000) ahora debía $2,900,000 ($3,000,000 - $100,000)

El plan 

Conociendo estos conceptos y haciendo cálculos me di cuenta que cada pago a capital que hiciera, sería como un pago duplicado, en términos del monto total. Por cada $10 pesos que adelantara a capital, sería como pagar $20 de mi crédito total.

Desde ese día decidí que cada ingreso extra que lograra sobre mi sueldo, se iba a destinar a mi crédito. De cada aguinaldo, reparto de utilidades y bono recibido, se tenía que ir una buena parte (no necesariamente todo)a pagar mi hipoteca. 

Es super importante aclarar que mi banco me permite hacer pagos a capital sin ninguna penalización, porque existen algunos bancos que cobran una comisión por cada pago extra y en ese caso esta estrategia no necesariamente te conviene. En ese caso tendrías que revisar si el ahorro que vas a tener con el pago a capital es mayor al cobro que te hace el banco. 

Recuerda que un crédito tiene como finalidad financiar tus proyectos. Para la mayoría de las personas como yo, comprar una casa de contado nunca será una opción. Y en el caso de las hipotecas, hay personas que prefieren pagar en muchísimo tiempo y están cómodos con eso. La decisión de cómo pagar tus créditos es algo muy personal. Solo siempre toma en cuenta que en tu vida, y tu situación financiera las cosas pueden cambiar repentinamente. Y estar tranquilo con tus deudas, siempre será la mejor opción. 

Glosario

Plusvalía

Aumento del valor de una cosa, especialmente un bien inmueble, por motivos independientes a mejoras realizadas

Enganche

Dinero que entregas para iniciar la compra, comunmente de un bien inmueble o un carro.

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